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贝客,何以自如?

张文静2020-12-02 09:41:11来源:乐居财经

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  魏子石预料到了疫情会加速长租公寓行业爆仓和并购,但他可能没有想到这个结局会落到自己头上。

  11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。之后,贝客公寓创始人兼CEO魏子石在微博上转发并购消息,并表示“贝客战略重组正式官宣,感谢自如的加持,双方合作后,贝客仍将保持继续独立品牌运作,专注集中式公寓纵深发展和模式创新。”

  眼下,蛋壳公寓雷声正隆,长租公寓行业风声鹤唳。在这种境遇下,贝客公寓投身自如,有其无奈之处,但也是它最好的归宿。

  公寓“老兵”

  魏子石算得上是公寓行业的老兵,2013年就创立了贝客公寓。

  在这之前,他先后做过酒店前厅服务生、集团董事长助理等工作,接触过标准化的酒店服务和运营流程,还参与孩子王、汇通达、好享家等连锁品牌的前期筹备、商业模式研究以及团队组建等。上述经历为他进入公寓行业积累了不少经验。

  七年前的长租公寓行业不像今天这样“轰动”,还比较低调。行业参与者大多是有一定房源规模的二房东,政策法规不明晰,行业处在野蛮生长状态。贝客公寓就这样小心翼翼地起步了。

  第二年,长租公寓行业市场环境出现转机,国家开始关注住房租赁,政策红利不断。随着行业迎来新风口,资本也纷纷涌入。贝客公寓抓住时机,开始规模扩张,从南京起步,逐步覆盖北京、上海、苏州等一二线城市。

  贝客公寓是江苏贝客邦生活服务趣发彩票(简称“贝客邦”)运营的公寓品牌。公开资料显示,贝客邦成立于2013年,最初注册资本500万元,2014-2017年间经5次增资至目前的3253.75万元。

  初始股东有7位,除魏子石和另外5位自然人外,还有上海元朴投资管理趣发彩票。之后股东频繁变更,截至目前共有9位。其中贝客公寓董事长王健持股36%,为大股东;江苏三六五网络股份趣发彩票为第二大股东,占股20%;南京齐贝投资管理合伙企业(有限合伙)持股16.53%;公司创始人兼CEO魏子石持股8.42%。

  乐居财经注意到,最初的7位股东中,仅魏子石、言等、巴海宾仍持有贝客邦股份,其他4位已在数次的股东更迭中退出投资。

  贝客邦的股东中,最受关注的当属江苏三六五网络股份趣发彩票(即三六五网)。2017年底,贝客邦获得三六五网1.25亿元的A轮融资,融资后其估值达6.25亿元。三六五网由此获得贝客邦20%的股权,成为贝客邦二股东。

  彼时,三六五网希望通过参股贝客,打通产业链,实现与其现有房地产服务、金融业务的协同互补。它看中成立仅三年贝客的原因就在于其单店盈利能力,这背后是贝客的强大运营能力。

  不过对于三六五网而言,这笔投资并不成功,还发生了不少波折。

  资本加持之外,贝客公寓还寻求与国有平台合作。2018年3月,贝客公寓与南京国资委下属的安居集团合作成立南京安居贝客公寓管理趣发彩票,共同运营“颐和·贝客公寓”。之后又相继与新盛集团、南京紫金久安投资管理趣发彩票、钟山集团达成战略合作。与国有平台的合作为贝客获得了不少资源。

  目前,贝客青年精品公寓在全国拥有31个白领公寓,合计房源5000余间,分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

  拖累股东

  尽管获得三六五网的大把真金白银支持,但在过去几年,贝客邦的营收表现却一般。

  2017-2019年,贝客邦虽然总营收从0.56亿元一路增至1.25亿元,但净利润却始终为负,分别亏损0.46亿元、0.62亿元及0.4亿元,三年合计亏损近1.5亿元。2020年第一季度亏损828万元。

  事实上,三六五网已经预期到,长租公寓前期运营成本可能会带来的阶段性亏损,但这笔投资从始至终都没有赚到钱。

  三六五网等不了了,要求贝客邦原有股东按照投资协议全额回购股权。但回购并非一帆风顺,甚至引发了一起诉讼。

  由于截至2019年末,贝客邦没能完成与三六五网约定的核心考核承诺,触发股权回购条款。7月底,三六五网公告称,公司于5月下旬以书面形式通知王健、魏子石、言等、巴海宾四名原有股东履行回购义务,但经多轮磋商未能协调一致,于是向法院提起诉讼。

  一周后,三六五网再次公告双方达成调解协议,王健等四人承诺回购相应股权。如今4个多月过去了,工商信息仍未发生变更,20%的股权仍由三六五网持有。

  贝客邦连年亏损,四位股东还有能力回购20%的股权吗?亦或是自如最后会收拾这个烂摊子?

  公开信息显示,王健、魏子石、言等三位股东均已将手中所持有的贝客邦所有股权全部出质给银行。除自然人股东外,南京齐贝投资管理合伙企业(有限合伙)和西藏嘉德智尚企业管理中心(有限合伙)也已将贝客邦股权全部出质。

  自如的算盘

  不止是贝客公寓被收购,今年三季度,长租公寓行业“小鱼吃小鱼的”收并购事件频频落地。

  今年以来,长租公寓暴雷频繁,加快了行业资本的整合。克而瑞租售分析认为,行业收并购或将成为常态。而魏子石今年年初就已经预料到,疫情会推动行业格局变化,加速经营差的企业爆仓和被并购。

  不过,收购贝客公寓的自如也风波不断。

  自如成立于2011年,由左晖创立,原为链家内部创业平台,2016年6月开始脱离链家独立运作。官方资料显示,自如目前已完成A轮40亿融资,总部设在北京,在上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉八座城市设立子公司,业务布局国内外十几座城市,服务近300万租客。

  目前,自如旗下有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、以及集中式长租公寓品牌自如寓。

  不过今年以来,自如频陷“违约门”。早在年初疫情期间,市场就出现自如要求业主降租的消息。直到今年年底,持续有业主不满的声音传出。11月29日,多名房东因自如强迫业主降租、单方解约,围堵自如北京总部维权。

  一边看似“缺钱”,一边又在市场并购扩张,自如有何意图?

  对此,景晖智库首席经济学家胡景晖表示,贝客公寓的项目主要是集中式的,这在市场上较稀缺,这是自如看重的。

  据悉,在上述并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营50余个集中式公寓项目。自如也称,“此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模,在不同目标市场落地多品牌策略。”

  在披露并购贝客青年精品公寓事宜当日,自如对外宣布,在广州推出首个租住社区——自如里,拥有1500余套房屋。据悉,自如里现已开放500套房源。

  胡景晖分析称,目前国内长租公寓较大问题是多以分散式为主,分散在不同居民楼里,产品很难标准化,重新装修、装配成本都较高。而自如并购贝客公寓,在一定程度上反映了长租公寓未来由分散式向集中式、二房东模式向产权模式转变的潮流。

  “未来集中式和产权式会逐步取代当前的分散式和二房东式,这也是现在国外的常见的长租公寓模式。此外,还有农村集体用地合股合资模式,如万科与成寿寺村合作的集体土地租赁项目,这也是未来的潮流。”

  而自如业主和租客们更关心的问题是,在这种背景下收购贝客进行扩张,会加重自如的负担吗?

  胡景晖表示,贝客公寓仅5000间,而自如管理的规模在100万间以上,相对于自如而言,贝客公寓体量很小,加上市场行情不佳,收购价格估计不会很高。因此对于这笔收购,自如应该能够承受。

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